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外国人投资日本山林机会几何


点击:58 作者:货币的投资 日期:2020-10-24 06:10:20

本报驻日本特约记者 蒋 丰

日本列岛,从飞机上俯瞰便是一片海上绿洲。据联合国粮农组织公布的数据,日本的森林覆盖率高达68.5%,仅次于芬兰,居全球第二。在这近七成的森林里,又有六成是个人或企业的私有林。这就意味着山林买卖比较自由,空间不小。

2010年前后,以《产经新闻》为代表,日本出现了多篇所谓《外国人与外籍企业在抢购日本山林》的报道,甚至强调海外投资者大量购买山林,是为了掌控日本的水资源。但据日本林野厅的调查结果,2006年到2015年,海外资金购林成交的只有108件,加起来面积也不过1232公顷。《绝望的林业》《兽害列岛》的作者田中淳夫在接受媒体采访时表示:“这些不过是新闻噱头,通过购买山林来获取水源是不科学的。当然,有不少外国人在日本购买山林是事实,几乎都是为了建别墅和度假村。”

《日本经济新闻》近日报道了日本艺人Hiroshi买下一片山林,打造私人露营地的事情,通过YouTube扩散,让更多人有了购买一片专属露营地的打算。再加上日本新冠疫情迟迟未能得到控制,想搬到乡下保平安的人也越来越多。据媒体报道,伴随着希望转卖和购买山林的人的增多,日本还出现了一个新兴行业,叫“森林侦探”。比如爱知县新城市的穗之国森林侦探事务所,就提供森林购买后的运营、林地登记的代办、野兽、虫害的对策等业务。

有13年山林交易经验的辰己昌树分析称,购买山林的人主要分三类:第一类是以采伐桧木为目的;第二类是以建设露营地或医疗养老设施为目的;第三类是在东日本大地震后,出现的一批从城市迁居农村的人。田中诚就是第三类人。2年前,他在和歌山县内,以500万日元购买了1万坪(1坪合3.3057平方米)的山林,决定过自给自足的生活。他告诉《环球时报》记者,获取山林买卖信息,可以通过地方上的森林组织或行政机构的介绍,找专门负责买卖山林的中介,也可以登录日本林野厅的山林竞卖网站查询。

辰己昌树透露:“日本富裕阶层曾经把山林作为投资选项之一,所以在1979年到1980年有过一次价格高峰,是如今的10倍。也就是说,山林价格今后很难重回高峰,基本会保持现在的稳定状态。”

那么,日本的山林究竟怎么个卖法?辰己昌树称:“1公顷30万到80万日元,这是种植了杉树、桧木等人工林的价格。与一般人理解不一样,种植天然林的价格反而便宜,1公顷20万到30万日元。”他还提醒称,日本47个都道府县关于山林购买的细则各有不同。有一部分县,1万坪以上的大规模买卖需要提前跟县里打招呼,购买后也需要跟山林所在的市町村提交资料。购买山林后,树木和土地需要分别纳税。树木的部分需要缴纳山林所得税,因为树木可以采伐后贩卖,土地的部分则需要缴纳让渡所得税。

《环球时报》记者在日本也常听国内的朋友说,日本山林便宜,想在日本购地盖别墅。但要注意计划购买山林所在的区域是否可以盖建筑物。日本《都市计划法》把区域划分为都市计划区域、准都市计划区域、都市计划区域外。都市计划区域又分为市街化区域、市街化调整区域、非线引都市计划区域。山林大多被划入市街化调整区域,也就是说不会被建设成市街,因此原则上不允许盖建筑物。田中淳夫还提醒说,不管是出于什么目的购买山林,都要考虑到运营成本。日本是个自然灾害频发的国家,台风、暴雨都可能导致树木倒伏,累及田地、民宅、供电设备等,泥石流还会阻断交通。山林所有者都要担负一定的赔偿责任。

不过,日本民间对越来越多的人购买山林是欢迎的。辰己昌树解释称:“绝大多数山林的所有者是老年人。继空房问题后,日本正面临无主之地的问题。从保护日本自然的角度出发,也希望有更多人购买山林。”之所以出现无主之地,是因为很多年轻人放弃继承山林。为此,日本从2019年推出森林经营管理制度,支持老年人把山林交给所在的市町村,再由市町村委托团体运营。

此外,日本在鼓励地方发力促进弃地利用的同时,也在考虑修改国家的总体土地利用规划。为适应人口减少的趋势,让弃地回归自然、变成山林绿地以创造更加宜居的环境,正在成为日本宏观层面调整土地利用的新方向。今后,一旦地方与国家有效结合起来,日本的无主之地将找到更好的“归宿”,既消除弃地者的各种烦恼,又能减轻国家的经济负担。这些探索对于正在迈入老龄化的国家,颇具借鉴意义。▲

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