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9 月商品房销售创历史同期新高,“三道红线”下房企投资趋于稳健


点击:185 作者:货币的投资 日期:2020-10-19 19:48:11

10 月 19 日,国家统计局发布 "2020 年 1 — 9 月份全国房地产开发投资和销售情况 " 数据。今年三季度以来,房地产市场延续了此前的回温态势,市场表现持续升温。其中,在房企加速推盘等因素的刺激下,9 月单月的销售面积和销售金额均创下历史同期新高。

同期,房地产开发投资、房企到位资金等数据也在持续回暖。进入第三季度,房地产开发景气指数超过 100 的临界点,并不断接近疫情前的水平。

但由于前期 " 缺口 " 较大,截至 9 月末,全国商品房销售面积仍然低于去年同期,意味着市场距离此前两年的峰值仍有差距。

与此同时,市场环境在不断变化。随着 " 三道红线 " 为主的融资监管政策付诸实施,房企在投资、融资、拿地、销售等方面的策略都在调整。分析人士认为,四季度的市场走势仍存疑问。

融资新政刺激推盘

在遭遇疫情重创后,房地产市场从今年二季度开始逐渐回温,升温势头延续至今。在这期间,随着信贷政策的宽松和前期压抑需求的释放,市场交易量一直维持在高位。

今年 9 月单月,全国商品房销售面积为 1.86 亿平方米,同比上涨 7.25%;销售额为 1.87 万亿元,同比上涨 16%。两项指标均创下历史同期新高。这也是自今年 5 月以来,楼市成交规模连续 5 个月高于去年同期。

就 9 月市场而言,房企加速推盘,以及部分企业降价促销,成为刺激市场交易的关键因素。

上海易居研究院的一份统计显示,9 月 100 个城市新建商品住宅供应量为 7529 万平方米,创下近 10 年的月度新高。

该机构指出,历史上,9 月份普遍都是预售政策较为宽松、供应明显增加的月份。此次出现供应井喷,最核心的原因在于,今年三季度 " 三道红线、四档管理 " 政策已经开始实施,房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发,会加快向房管部门申请预售许可证。

" 换句话说,房企推盘心切,希望在近期加快推盘和促销,以应对‘三道红线’所带来的压力。"

" 三道红线 " 是指监管层根据资产负债率(剔除预收款后)、净负债率、现金短债比等三项资金链指标,对房企的融资实施分类管理。自今年 8 月首次提出并开始试点后,回笼资金、降负债的压力逐渐在行业浮现,为此,一些房企启动大规模促销。

以恒大为例,9 月 6 日,恒大董事局主席许家印紧急签发促销文件,对旗下 600 多个楼盘实施打折,目的是实现 " 金九银十 " 共销售 2000 亿元、单月销售 1000 亿元的目标。

从实际效果看,自 2020 年 9 月 1 日至 10 月 8 日的 38 天内,恒大已实现合约销售金额 1416.3 亿元。

但由于前期的缺口较大,今年前三季度,全国商品房销售面积仍比去年同期微降 1.8%。分区域看,除东部地区实现销售回正外,中部、西部和东北地区均不及去年同期。

房企出货意愿仍强烈

受销售持续升温的影响,今年前三季度,房地产市场的多项指标都出现好转。

1-9 月,全国房地产开发投资 103484 亿元,同比增长 5.6%,增速比 1-8 月份提高 1.0 个百分点。同期,房地产开发企业到位资金 136376 亿元,同比增长 4.4%,增速比 1-8 月份提高 1.4 个百分点。

9 月,房地产开发景气指数为 100.43,比 8 月份提高 0.11 点,并已连续三个月位于 100 点的 " 合适景气水平 " 之上。

但值得注意的是,在三季度政策表态频繁、调控总体收紧的情况下,房企的策略已经出现变化,并已影响到部分数据的表现。

今年以来,房企的拿地面积一直处于负增长态势。其中,9 月单月,全国房地产开发企业土地购置面积 3064 万平方米,同比下降 4.8%。同期,商品房新开工面积也处于下滑态势。

有北京房企人士向 21 世纪经济报道表示,由于调控政策趋于严厉,市场风险加大,今年下半年以来,企业的投资策略趋向于稳健,甚至保守,很多企业减少了拿地规模。与此同时,地价的不断攀高,也令不少企业望而却步。

上海易居房地产研究院根据官方数据测算,今年 1-9 月,全国房地产开发企业土地购置均价为 6206 元 / 平方米,同比上涨 17.2%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,以 " 三道红线 " 为代表的楼市调控政策逐渐落地,将率先影响房企的投融资环节。在融资端,经历了 8 月的井喷后,房企的国内融资增速将逐渐下降,总体资金渠道将更加依赖销售;在投资端," 审慎 " 仍将是第一要务,房企的拿地热情很难有真正回升,短期内房地产开发投资增速也可能持续放缓。

但在销售端," 三道红线 " 有望继续给予刺激。潘浩认为,虽然以价换量不会大规模出现,但房企在四季度的出货意愿依然强烈。预计未来商品房成交量降幅持续收窄,成交价格将保持稳定。

出于冲击年度业绩的需要,四季度通常是房企销售规模最大的时段。但今年以来,由于疫情和调控等各项因素影响,房企的业绩完成率并不高。易居克而瑞统计显示,今年前三季度,有近 3 成房企的销售目标完成率不足 65%,占比达到近三年同期最高。同期,仅有 8 家房企的目标完成率达到 75% 以上。

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